创意地产风险非常小

11月23日，在上海召开的上海国际城市创意产业论坛上，来自伦敦、柏林、纽约、巴黎、东京、香港、北京和上海8个国际大城市的创意产业代表共同签署了《上海宣言》，希望通过这样的形式共同促进创意产业经济的发展。“以创意推动城市发展”为主题的《上海宣言》倡导共同致力于合理开发利用城市建筑与设施，致力于用创意延长传统产业的供应链和产业链。

2006年上海创意产业增加值实现了两位数增长，总量将超过650亿元。预计明年将增加2个百分点，产值达到700亿至800亿元。自2005年以来，上海市政府相继为四批共75 家创意产业集聚区授牌，总建筑面积达到225万方，入驻企业2500家。创意产业已经成为上海经济增长的新动力，并带动了中心城区老传统工业厂房改造的开发。

记者就创意产业和由此衍生的地产开发等相关问题对上海创意产业中心秘书长何增强进行了专访。

记者：创意产业为何近两年会在上海等发达城市蓬勃兴起？

何增强：这与经济发展和产业结构调整密切相关。创意产业顺应了城市改变经济增长方式的需要，对改善城市功能起到了重要作用。当人均收入超过5000美元时，是最适合创意产业发展的，而上海的人均收入已经超过6400美元。

记者：为什么很多企业愿意选择在改造后的旧厂房里办公？

何增强：之所以有很多企业愿意在旧厂房改造的创意产业园中办公，是由其较低的成本、比较完善的配置和独特的功能决定的。

一方面工业厂房的租金相对于同等区域内的写字楼要低近三分之一，低廉的租金节省了中小企业的办公成本，使创意产业园在租金日益高涨的办公楼市场中脱颖而出。

另一方面在旧工厂、仓库基础改造上形成的办公空间有着商务办公楼无法比拟的优势。五六米的层高和更长的进深，可以让入驻企业根据自己的需求，在几百平方米内自由分割空间。

此外，由老厂房、老仓库改建而成的创意产业园大多位于上海内环中心城区，交通便捷是其最大优势。这些中心城区经过长时间的发展，其周边的各种配套也已经非常齐全。

记者：有人认为，与其将地段位置不错的旧厂房进行改造，还不如将其拆掉重新开发新的商务楼盘能产生更多的收益，您怎么看？

何增强：从政策方面和发展创意园区的初衷看，如将旧厂房拆掉，违反了园区房屋产权不变、房屋结构不变、土地性质不变这“三个不变”的原则，这里有很多难以逾越的政策障碍。

此外，如果重建新商务楼，高昂的租金成本会把那些处于创业和发展期的服务性企业挡在门外，这也违背了发展创意产业园的初衷。

记者：改造中最大的困难是什么？

何增强：建筑改造在欧洲是非常普通的现象，中国建筑改造在技术上已经非常成熟，基本没什么问题。而一些地产商已经做了非常有益的尝试，也有了相应的经验。

记者：创意地产对于开发商是否有很大的投资吸引力？

何增强：房地产开发不一定是把旧建筑推倒，在新的土地上进行开发。我认为在旧建筑上注入新的元素后，使其增值同样是开发。

工业厂房取得价格比较便宜，投入的改造成本也比较低，每平方米的投资较一般商务楼的投资要低约100元。因此与写字楼相比，创意产业园每平方米租金有1至3元的差价。

另一方面创意产业的发展也可为创意地产带来增值的贡献，而地产商也可以在产业园增值中获得租金和产业园本身增值两方面的投资回报。

而且对于这个市场的需求已经可以看到，可以说做创意地产投资没有风险。即使是有风险，由于成本很低，收益也完全可以被计算出来，因此风险非常小。
2006-12-07  来源：中国房地产报